Vous envisagez de devenir propriétaire cette année. Pour votre achat, vous aurez probablement recours au crédit immobilier. De nouvelles règles sont apparues depuis le 1er janvier 2022. Catherine LABORIE, fondatrice de ACt’Social, fait le point sur ce qui a changé.
Depuis le 1er janvier 2022, les banques appliquent de nouvelles règles pour accorder des crédits immobiliers avec des conséquences importantes, tant pour les emprunteurs que pour les établissements prêteurs.
Pour les emprunteurs
Deux nouvelles règles et une nouveauté
- Le taux d’endettement (ou taux d’effort) passe de 33% à 35 %. Ce qui veut dire que le montant des mensualités dues ne doit pas dépasser 35% de vos revenus mensuels nets avant impôt. Ce taux inclut bien sûr le crédit immobilier mais aussi l’ensemble des autres prêts (en cours ou à venir et quelle que soit leur nature) que vous supportez mais il inclut aussi désormais le coût de l’assurance emprunteur.
⇒ Ce nouvel élément peut freiner l’accès au crédit des seniors et des personnes ayant des problèmes de santé : elles payent plus cher l’assurance ; leur capacité d’emprunt est ainsi réduite.
- La durée maximale de remboursement est désormais limitée à 25 ans.
Toutefois, certains ménages pourront s’endetter jusqu’à 27 ans : ceux qui achètent un bien neuf (VEFA – vente en l’état futur d’achèvement) ou ceux qui acquièrent un bien ancien nécessitant d’importants travaux (au moins 25% du coût total de l’opération) avant d’emménager. Ils peuvent ainsi bénéficier d’un différé maximal de remboursement de deux ans.
Des dérogations possibles
Les banques ont la possibilité, sous conditions, de déroger à ces critères pour maximum 20% des crédits immobiliers (hors renégociations, rachats et regroupements de crédits). Parmi les prêts dérogeant aux critères, au moins 80% doivent être réservés aux emprunteurs qui achètent leur résidence principale.
Pour les primo-accédants, cette dérogation concerne 30% des dossiers.
Pour les établissements prêteurs
D’une recommandation à une obligation
Jusqu’à maintenant, les règles pour octroyer un prêt consistaient en de simples recommandations. Désormais, ces règles s’imposent sous peine de sanctions pour les établissements.
Les dossiers de demande de crédit immobilier doivent désormais respecter deux nouvelles règles même si quelques exceptions sont possibles.
Si ces changements peuvent laisser penser à un durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier, ils doivent surtout vous rappeler de vous interroger sur votre réelle capacité financière à devenir propriétaire. En effet, le niveau bas des taux d’intérêt ne doit pas vous faire oublier qu’un propriétaire supporte plus de charges qu’un locataire. Enfin, la faiblesse des offres de biens entraîne une forte augmentation des prix d’achat avec un risque de surpayer votre bien.
Si le taux d’intérêt reste un élément phare des conditions de prêt, ne négligez pas l’assurance emprunteur qui va peser lourd dans votre mensualité de remboursement. N’oubliez pas que vous avez la possibilité d’opter pour une délégation pour votre assurance emprunteur.
De même, d’autres points tout aussi importants et pas toujours proposés par les banques méritent votre attention.
Devenir propriétaire peut être le rêve de votre vie. Alors, n’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus pour optimiser votre dossier de demande de crédit et/ou votre plan de financement.
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